住宅を購入する際の流れについて

「家を買おう」と決心した際に、どのような手順を踏めばスムーズにいくのか、ほとんどの方が気になると思います。住宅を購入する際の計画から入居までの一般的な流れを説明します。

01.ライフプランの見直しと資金計画

まず、自分たちはどのような住宅を購入したいのか、イメージをはっきりさせましょう。購入したい住宅が注文住宅なのか、建売住宅や新築マンションなのか、中古住宅・中古マンションなのか。それによって、購入の流れ、納期や予算などが若干変わってきます。
いずれの住宅を購入するにせよ、多額のローンを抱えることになるため、きちんとしたライフプランを作成することが重要になります。今後、子供の教育資金や自分たちの老後資金がいくら必要か、またどのように貯めていくのか考えてみましょう。

家づくりにおいて資金計画は、実際にその家で暮らし始めた後、住み心地と同じかそれ以上に生活に影響します。現在からローン完済までの世帯収入の推移なども考慮しながら、今一度家族のライフプランをきちんと見直してみましょう。その上で、住宅購入に充てる自己資金とローンの金額を決めて、余裕のある資金計画を立てることが大切です。

02.物件の希望条件を考える

自己資金の目途が立ったら、次は物件に求める条件を絞り込みます。例えば、通勤や通学に便利なエリアであること。
子供を通わせたい学校があれば、できるだけ近い方が何かと便利だと言えるでしょう。家族全員が快適に暮らせる広さと間取りも、ある程度イメージしておくと実際に物件を探す際にスムーズになります。ぜひ、間取りのシミュレーションなども活用してみましょう。無理なく返済できる価格帯であることは大変重要であるため、「01.ライフプランの見直しと資金計画」で考えた資金計画を基に、土地・住宅の上限値をきちんと設定しておきましょう。
家族みんなで希望を出しあい、具体的な条件と優先順位を決めていきます。

03.住宅会社選び・物件探し・現地見学

希望条件がまとまったら物件探しです。

注文住宅の場合

希望する住宅が注文住宅であれば土地探しと住宅会社選びをします。住宅会社によっては土地も一緒に探してもらえます。

▼住宅会社を選ぶ際は、こちらの記事も参考にしてみてください

知って損しない！工務店の選び方・断り方

住宅会社を選んだら、間取りプランと見積もりを提示してもらいます。このとき、予算や希望をしっかり伝えるようにしましょう。曖昧にしたまま打ち合わせをすると、せっかく考えたライフプランや資金計画から大きく外れた内容になってしまう恐れがあります。自分たちが何に重きを置いて家づくりをするのかを把握し、希望を叶えてくれそうな住宅会社を選びましょう。

既存住宅などの場合

建売物件や新築マンション、中古物件を希望する場合は、まずはインターネットで検索してみましょう。インターネットの「不動産ポータルサイト」（SUUMO、at homeなど）であれば、誰でも無料で利用でき、予算やエリアなどさまざまな条件を入れて検索することが可能です。希望するエリアが決まっているのであれば、実際に見て回ったり、そのエリアの不動産会社に直接相談するのも良いでしょう。
気になる物件を見つけたら、管理会社に連絡し現地見学を申し込みします。物件の立地状況や周辺の交通量など、実際に現地へ足を運ばないと知ることはできません。できれば、日中と夜など時間帯も変えてみておくと安心です。念のため、近くにあるスーパーや病院への経路などもチェックしておきましょう。

04.工事請負契約〜詳細打ち合わせ／物件購入の申し込み〜売買契約を締結

住宅会社が決定したり、購入したい物件が見つかったりしたら、いよいよ契約へと進みます。

注文住宅の場合

最終的に建設を依頼する住宅会社が決めて、工事請負契約を結びます。工事請負契約後に変更契約による追加費用などがかからないよう、工事請負契約の際には契約内容をしっかりと確認しましょう。
工事請負契約時には手付金として申込金が必要になるケースもあります。万が一、何かの都合でキャンセルした場合には申込金がどうなるかなども、担当営業マンに確認しておきましょう。このときに地盤調査などを行い、もし地盤改良工事などが必要な場合には見積もりに反映してもらうと、費用を把握しやすくなります。
もしもプランに変更がある場合は、変更契約を結ぶ必要があります。変更がおこりやすいのは、設備の抜け漏れに関する追加やグレードの調整などです。特に窓の位置や大きさなどを変更する場合には、建築確認の再申請が必要になってしまうため注意が必要です。再申請には追加で費用がかかり、工期も長くなる可能性があります。

既存住宅などの場合

建売物件などの場合は、物件探しをする中で希望の物件に出会えたら購入申込書を提出します。これは正式な売買契約ではなく、あくまで購入の意志を示すためのものになります。申込書と共に申込証拠金として数万円～10万円程度を求められることがありますが、この費用は後に売買契約をした場合には手付金の一部に充てられ、契約に至らない場合は返却されます。
不動産会社などから重要事項説明を受けた後は、いよいよ売買契約の締結です。ここでは物件の購入金額の一部を手付金として支払うことになります。手付金は売買契約の成立を示す“証拠金”の意味をもちます。金額は売主と買主の話し合いで決めるもので、相場は物件価格の5～10％です。現在では手付金として“100万円”が支払われることが多いようです。手付金は頭金に充てられ、そのまま売主に支払われます。買主の都合で契約を破棄した場合、手付金を放棄することになるため注意しましょう。

05.住宅ローンの事前審査〜本審査

事前審査とは、物件申込者のローン返済能力を確認する審査で、工事請負契約や物件購入の申し込みとほぼ同時に行われます。
一般的に住宅ローンの審査は2回に渡って行われます。事前審査で、借り入れ時の年齢や完済時の年齢、年収、健康状態などをチェックし、後に行われる「本審査」を通過できるかどうかの見込みを立てます。審査の結果は3～7日後に知らされます。
住宅ローンの申し込みと同時に、金融機関による2回目の審査、本審査が行われます。本審査には住民票、印鑑証明書、課税証明書などが必要です。本審査に通過すれば、無事に融資を受けられることになります。本審査の結果は通常2～3日で分かりますが、金融機関によっては1～2週間かかることもあります。
注意しておきたいのは、事前審査はあくまでも見込みだということです。まれではありますが、たとえ事前審査には通過できていたとしても、本審査で落ちるケースもあります。このような事態に備えて、売買契約書には“本審査が内定しなかったら売買契約を白紙解除できる”という「住宅ローン特約」が記載されています。

ちなみに、注文住宅の場合は建築費を3～4回に分割して支払うのが一般的です。支払い条件は住宅会社によりますが、例えば以下のような支払いスケジュールになります。

• 工事請負契約時に申込金として建築費用の約10％
• 着工時〜着工中にかけて中間金として建築費用の約60％
• 竣工時に残りの建築費用の約30％

住宅ローンは、マイホームが竣工し引き渡されたときに正式に融資されます。注文住宅の場合は、家が完成する前に土地の購入代や着工金、竣工金などの支払いが必要となります。このため住宅ローンでは支払いに対応できないことがほとんどです。そこで「つなぎ融資」を活用します。
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行された際に返済することで、一時的に借り入れられるローンです。注文住宅の新築においては、住宅ローンとつなぎ融資を利用する人が多いです。つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでに必要となるお金を用意することが難しい人にとって便利なサービスです。しかし普通の住宅ローンよりも金利や手数料が高いため、融資期間が長くならないよう注意しましょう。

06.着工〜竣工／物件の立ち合い・内覧会

ここまでくると、だんだんマイホームが現実的になってきた実感が湧くのではないでしょうか。

注文住宅の場合

プランが確定するといよいよ新築工事に着手となります。新築工事が始まる前後で、重機の通過や駐車、騒音問題などに配慮して、近隣に挨拶を行ったりします。のちのちのご近所付き合いを想定し、自分たちで挨拶に行くのも良いですし、建設会社の現場監督に任せることも可能です。
また、着工前に地鎮祭を行ったり、骨組み完成後に上棟式を行ったりする場合もあります。これらを行うかどうかは施主の希望で選択できます。安全祈願である地鎮祭や、施主が職人に対して感謝の気持ちを表す目的で行う上棟式ですが、スケジュールや費用の兼ね合い等もあるため、やるやらないは家族で話し合って検討しましょう。
建物が竣工したら、市区町村による完了検査を受けることになります。建築確認申請のとおりに建てられているか確認され、検査済証が発行されます。

既存住宅などの場合

建売物件やマンションなどで、建物の完成前に契約を行う新築物件の場合、住宅ローンの本審査通過後、売主や不動産業者らと一緒に物件の状態をチェックする「事前内覧会」を行います。その際、建物の仕上がりが契約内容と違ったり、キズや汚れを発見したりなど、気になることがあればすぐに売主に伝え、引き渡し日までに修繕してもらいます。施工状態を詳しくチェックするには専門知識が必要なことも多いため、住宅診断士（ホームインスペクター）などの住宅診断サービスを利用しても良いでしょう。内覧会の際に室内のサイズを測っておくと、家具や家電の購入や配置する際に便利です。
なお、建売物件でも建物の完成後に契約を行う場合や中古物件の場合は、物件見学時にしっかりチェックしておきましょう。

07.物件の引き渡し・入居

残金の決済と同時に司法書士による不動産の所有権移転登記が行われます。物件の鍵を受取ったら引き渡しが完了です。これ以降、いつでも好きなタイミングで入居することが可能になります。引き渡し後すぐに入居したい場合は、引き渡し日前に引っ越しの手配を進めておくと良いでしょう。建売住宅の場合などは売買契約をした時点で引っ越しの手配をするとスムーズです。
引き渡しの際には、施主や買主は次の書類の準備や、代金の支払いが必要です。引き渡し時に主に必要となるものは以下のようなものです。詳しくは依頼した住宅会社や不動産会社に確認しましょう。

• 本人確認書類
• 住民票
• 実印
• 印鑑登録証明書
• 預金通帳
• 銀行取引印
• 抵当権等設定書類
• 住宅用家屋証明書
• 購入金額の残金
• 仲介手数料の残金
• 固定資産税等の精算金

また引き渡しと同時に、火災保険をかけることを忘れないようにしましょう。工事中の保険は、引き渡し以降は使えなくなるため注意してください。

08.入居が完了したら、税金の手続きを行う

引き渡しが完了し、「新居に引き渡しして終わり！」ではありません。最後に確定申告のことも考えておきましょう。家の購入でローンを組み、住宅ローン控除を受ける場合、家を購入した翌年に確定申告をする必要があります。確定申告の期間は2月16～3月15日ですが、曜日の関係で多少ずれることもあるため、その年の期間を調べておくと良いでしょう。
住宅ローン控除は自動的に適用されるわけではなく、確定申告を行うことで初めて適用条件を満たします。申告をしていない場合、控除が適用されず、税制面での優遇が受けられないので注意しましょう。確定申告は税務署や確定申告会場、e-taxというサービスを使って自宅のパソコンからでも行えます。

▼住宅ローン控除については、こちらの記事もご参考に

住宅ローン控除には何が必要？【新築編】

住宅購入にかかる期間

大まかに購入の流れの手順を説明しました。この流れをみるだけでも「購入には時間がかかりそう……」と思った方もいるでしょう。実際に住宅購入には長期間かかることもあります。

注文住宅の場合

注文住宅は施主のこだわりをどれだけ反映させるかによって、家づくりスタートから入居までの期間が大きく異なります。こだわってつくる注文住宅では1年以上かかることも多く、こだわりが強い場合などは2～3年以上かかることもあります。
注文住宅をつくるには、土地を所持していない場合、土地探しから必要になります。その後住宅会社を選定し、詳細なプランを決め、建築を開始します。住宅会社が決まったからといってすぐに建築が始まるわけではありません。どのような家にするか綿密に相談したり、土地の状態によっては地盤改良などが必要だったりするため、建売物件や分譲マンションと比べて時間がかかります。
家の構造やデザインなどによっても建築期間は異なるため、注文住宅を建てる場合、それなりに時間がかかることは認識しておきましょう。

ただし、例外的に規格型注文住宅の場合は、ゼロから打ち合わせするよりは合理的に短時間で完成します。規格型注文住宅とは、あらかじめ住宅会社で用意した規格プランがあり、必要に応じてカスタマイズまたはフリープランへ移行する住宅のことです。打ち合わせに時間がかからず、マンションを選ぶ感覚で注文住宅を建てることができるため、気に入った規格があれば検討してみるのも良いでしょう。

新築建売住宅／新築マンションの場合

新築建売住宅・新築マンションの場合は、物件が完成しているかどうかによって購入までにかかる期間が異なります。完成予定が決まっている場合は、完成までの期間がそのまま待ち期間になります。
建設中から販売の募集を出すことも多いため、早めに購入を決定した場合は完成まで1年以上待つこともあります。また、予定通りに完成するとは限らないため、予定より引き渡しが遅くなる可能性もあります。すでに完成している物件であれば、契約をして引っ越すだけのため、早い場合1〜2カ月で入居可能です。
まれに新築の建売物件などで1年以上買い手がつかず、「建築工事完了検査日から1年以上経過しても未入居な家」として新築物件ながら法的には中古物件になっている家も存在します。そのような住宅の購入を検討する際は、「瑕疵担保責任保険」のことなどしっかり確認しましょう。

中古物件の場合

一戸建てでもマンションでも、中古物件の場合は売主との交渉次第でスムーズに入居することが可能です。話しさえまとまれば数週間で入居可能なケースもあり、リフォーム中など場合を除いて、通常でも1～2カ月程度で入居できると考えて良いでしょう。

家を購入する際の注意点

家を購入する際には以下の3つのことに気をつけるようにしましょう。

売買契約後のキャンセルは難しい

売買契約後に買主の勝手な都合でキャンセルを申し出ると、事前に支払った手付金が違約金として徴収されます。購入申込書を提出した段階などでは、購入の撤回は簡単にできますが、売買契約の締結後だと原則キャンセルはできなくなるため注意しましょう。
また、契約時に不履行の場合の違約金を別途定めていた場合は、手付金の放棄以外にも費用が発生するため注意してください。「契約」を結んでしまうと法的な拘束力が発揮されます。簡単にキャンセルができなくなるため、契約をする際には慎重に行うよう心がけましょう。

売買契約前に住宅診断をする

中古住宅の購入を検討している場合、物件の状態が最も気になるところです。詳細に知りたいのであれば、契約締結前に住宅診断を行うと良いでしょう。売主が事前に住宅診断をして結果を表示している場合もありますが、簡易的な診断結果であることも少なくありません。診断内容を確認し、チェック項目が少ないと感じるなら、不動産会社に相談してより詳細な住宅診断ができないか依頼してみると良いでしょう。住宅診断には別途費用がかかりますが、購入後に欠陥が発覚することを考えると、必要経費として考え診断を受けた方が安心です。

住宅ローンの審査次第で解約になる可能性がある

住宅ローンの審査が通らなかった場合には、融資がまったく出なかったり、予定していた金額より減額されたりすることがあります。住宅ローンの審査状況が原因で支払いが難しくなった場合、最悪のケースだと解約となります。この場合、手付金は放棄し、さらに必要に応じて違約金を支払わなければなりません。
住宅ローンの審査はスムーズに家を購入するための重要な要素です。返済に無理のないプランで申し込むことと併せて、普段から料金の滞納や借入などをしないようにしておくことが大切です。

住宅を購入する際には

住宅を購入する際の流れや注意点について解説しました。注文住宅にしても、既存住宅にしても住宅の購入にはさまざまな手続きがあり、必要になる費用も高額です。購入する住宅によって、知っておくべき知識も変わってくるため、自分たちの欲しい家のカタチが決まったら、セミナーなども活用して知識をつけておくこともオススメです。
イデアホームでは毎月、第1・第3日曜日に、日本唯一の耐震研究所でセミナーを開催しています。

住宅を購入するには数多くのステップがあり大変ですが、流れを正しく把握することでさまざまな手続きをスムーズに進められます。流れに沿って今なにをすべきか、どのような点に気をつけるべきかを頭に入れ、理想の家を購入しましょう。

イデアホームでは、注文住宅をはじめ、各種不動産も取り扱っています。
土地探しのご相談も承っておりますので、住宅のことでお悩みならイデアホームにぜひご相談ください！