容積率と前面道路の関係について知ろう

マイホームの購入や新築を検討している方々にとって、家づくりに必要な知識を学ぶことは非常に重要です。特に、「建ぺい率」や「容積率」などの法規制を理解することは、理想の家を実現するための重要な鍵となります。今回は、「容積率」と「前面道路」の関連性と家づくりへの影響について解説します。具体的には、家を建てる際の前面道路がある場合の容積率の制限規定や、緩和措置について詳しくご紹介します。

容積率について

容積率は、購入した土地にどれくらい大きな家を建てられるかを示す割合です。土地の大きさに基づいて、建てられる家のサイズが決まります。しかし、全ての土地で好きなサイズの家を建てられるわけではありません。土地の容積率を確認し、建築計画がその土地のルールに合っているかをチェックすることが必要になります。

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容積率の制限と緩和：前面道路の幅員の影響

土地で建てられる建物の大きさは、一般的に地区ごとに定められた容積率によって制限されます。しかし、その土地が接している前面道路の幅員によっても、容積率は変化することがあります。これを「前面道路の幅員による容積率の制限」と呼びます。狭い道路に面した土地では、地区の標準的な容積率よりも厳しい制限が適用されることが一般的です。ここでは、前面道路の幅員が土地の容積率にどのような影響を与えるかを解説します。

容積率の前面道路の幅員による制限

まず前面道路の幅員が12m未満か以上かで、制限の有無が異なります。

前面道路の幅員	制限の有無
12ｍ未満	制限あり
12ｍ以上	制限なし

2本以上の道路に面している場合、広い方の道路の幅員を基準にすることができます。例えば、6mと15mの道路に面している場合、前面道路の幅員による制限はありません。

前面道路幅員が12m未満の場合の影響

前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率に特定の制限が適用されます。この場合、地区ごとに定められた指定容積率と、下記表の前面道路幅員に基づく容積率限度のうち、低い方が敷地の容積率の上限となります。以下に、前面道路の幅員が容積率にどのように影響するかを説明します。

用途区分	用途地域	前面道路幅員による容積率限度
住居系の地域	第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域	前面道路幅員 × 0.4
住居系の地域	第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域	前面道路幅員 × 0.4（※） （※ 0.6とする場合あり）
住居系以外の地域	近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域	前面道路幅員 × 0.6（※） （※ 0.4又は0.8とする場合あり）

例えば、指定容積率が200%（第一種低層住居専用地域）前面道路幅員が4mの土地の場合、前面道路幅員による容積率限度は4m × 0.4 = 160%になります。

ただし、前面道路幅員が同じ条件で、指定容積率が150%の土地の場合、その土地の容積率上限は150％となります。これは、前面道路幅員に基づく容積率限度が160％であっても、指定容積率の方が低いためです。容積率は前面道路幅員による容積率限度と指定容積率の両方を考慮し、両者のうち低い方が最終的な容積率の上限となります。

前面道路幅員4m未満の敷地におけるセットバックの必要性

前面道路の幅員が4m未満の敷地では、セットバック（道路の境界線から敷地を後退させること）が求められます。セットバックされた部分は道路として扱われ、実際の敷地面積からは除外されます。これにより敷地面積が狭まり、結果的に容積率に制限が生じます。

▼セットバックについて詳しくはこちらの記事もご覧ください。

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特定道路への近接による容積率の緩和

前面道路の影響は、制限だけではありません。特定道路（幅員15m以上の道路）が近く（70m以内）にある場合、容積率は緩和されます。この特例は、前面道路の幅員が6m以上かつ12m未満であり、特定道路まで70m以内にある敷地に適用されます。この場合、特定道路までの距離に応じて容積率の加算が許されます。

例えば、特定道路から35mの距離にある前面道路幅員6mの敷地では、加算値は「(12m – 6m) × (70m – 35m) ÷ 70m = 3m」と計算されます。これにより、容積率は「(6m + 3m) × 0.4 = 360%」に増加し、加算されない場合の240%から大幅に上昇します。これは100㎡の敷地で、延床面積が最大120㎡増えることを意味します。

ただし、指定容積率と道路幅員に基づく容積率のうち、低い方が適用されます。指定容積率が割増後の容積率より低い場合は、指定容積率が優先されます。この特例の理解は、土地の効果的な利用と合法的な建築計画の策定において重要です。

▼容積率の緩和についてはこちらの記事をご覧ください。

容積率の緩和って？〜知っておきたい緩和の特例〜

容積率についての疑問はイデアホームにご相談ください

前面道路の幅員が狭いと、容積率に基づく制限が厳しくなり、希望通りの家が建てられない可能性が出てきます。家づくりを始める前に予備知識を身につけることで、理想のマイホーム計画がスムーズに進行します。家づくりに関する不安や疑問がある場合は、イデアホームのイベントやモデルハウスの見学がおすすめです。そこで専門家のアドバイスを受ければ、不安を解消する助けになるでしょう。埼玉・あきる野で家づくりを検討されている方は、ぜひイデアホームにご相談ください。

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