欠陥住宅とはどんな家？

ドキュメンタリー番組などで、そっと置いただけのビー玉が床を転がっていくようなシーンを見たことがある方もいるかと思います。他にも基礎の部分にひびが入っていたり、雨漏りのシミが天井に広がっていたり……。
欠陥住宅とは、法令等の基準を満たしていない住宅や、設計図のとおりに施工されていない住宅など、安全性・快適性・使用性等の観点から居住等に支障をきたす住宅のことを言います。主に、基礎や土台、柱や梁、壁、床といった住宅の骨組みに欠陥があるケースが該当します。
このうち、建築した当時は建築関連の法令を満たしていたけれど、法改正などにより現在は満たさなくなったものは既存不適格と呼び、欠陥住宅には含みません。また、建具の建付けが悪い、壁紙がはがれているなどといった住宅の安全性には関係しない不具合も欠陥とは言いません。木材の乾燥収縮による狂いやひび割れ、コンクリートやモルタル仕上げの乾燥収縮による軽微なひび割れなど、経年変化による自然劣化も欠陥には当たりません。
欠陥住宅の要因は設計ミスや施工不良によるものが多く、住宅に欠陥がある場合、引き渡しから1〜3年以内に判明することがほとんどです。

欠陥住宅の事例

欠陥住宅で不具合が生じる箇所や原因など、よくある事例をご紹介します。

基礎・壁・天井のひび割れ

なんとなく「ひび割れ＝欠陥」と言うイメージがありますが、ひび割れのすべてが建物の安全性に関わるものではありません。ひび割れの原因は、経年劣化や地震の影響によるものを除くと、クロス貼りや下地材の施工品質、構造体の施工品質、地盤沈下などです。
天井や内壁のひび割れは、クロス貼りや下地材の施工品質によって生じることが多く、安全性には問題ありません。安全性に問題が出る可能性があるのは、構造体の施工品質不良です。基礎や外壁などのひび割れは、図面通りに建てられていないことによるものがほとんどになります。細いひび割れの多くはすぐに問題になることはありません。しかし、ひび割れが太くなると雨水の侵入が起こる可能性があるため、補修工事をする必要があります。なお、地盤沈下によって建物の傾斜が起こる際には、基礎や外壁などへのひび割れも生じます。

建物の傾斜

先述した床をビー玉が転がるような建物の傾斜は、老朽化や地震によるものを除くと、施工不良か地盤沈下が主な原因です。建物に傾斜があると、床が傾く以外にも基礎や壁のひび割れ、ドアの開閉の不具合などが生じます。建物が均一に沈んでいく状態よりも、建物の一方だけが傾いて沈む不同沈下と呼ばれる状態の方が問題になります。きちんと地盤調査を行い、適切な地盤改良工事と基礎工事を実施することで不動沈下のリスクを回避することが可能です。建築基準法の改正や瑕疵担保履行法の施行によって、事実上戸建て住宅の地盤調査が義務付けられているため、地盤による欠陥住宅問題は以前に比べ減少しています。

雨漏り

雨漏りと言うと屋根のイメージですが、新築住宅で雨漏りが起きやすいのは意外にも外壁や窓です。木造の場合、防水シートの施工不良や、サイディング（外壁）のつなぎ目などにおけるシーリングの施工不良が原因になります。特に窓のような開口部は、防水テープを用いた処理や適切な幅や厚みのシーリングがされていないと雨漏りが起きやすくなります。外壁材と構造躯体の間に通気層が設置されていないと、外壁の軽微なヒビなどでも雨漏りが生じやすくなります。通気層をつくらないこと自体は法律違反ではないのですが、家のことを考えるならばきちんと設置することが大切です。
屋根に関しても、防水シートがきちんと施工されているかが重要になります。勾配のある屋根ならば雨が流れ落ちますが、勾配のない屋根の場合は雨量が多いと雨水がたまりやすくなります。そのため、きちんとした防水処理がされていないと雨漏りの危険性があります。デザインを重視したために屋根の軒が出ていない住宅がありますが、そのような住宅は雨漏りの危険性が高くなります。

水漏れ

新築住宅における水漏れの原因は、壁や床下を通っている給排水管の接続不良によるものがほとんどです。2階で水漏れが起きた場合は、1階の天井に水による染みができることで判明しますが、1階で水漏れが起きると床下でのことになるため気付きにくい傾向があります。

断熱材不足

断熱材は、外気温が直接室内に影響しないように、壁の内部や天井・床下に設置する建材です。住まいの快適性を上げるために必要で、高気密高断熱の家には不可欠なものになります。断熱材が不足すると冬寒く夏暑い家になり、冷暖房も効きにくくなるため、光熱費が高くなりがちです。また、断熱材不足の家は室内外の気温差によって結露が生じやすくなります。結露はカビの温床になりやすく、目視できない場所にカビが繁殖してしまうと家の劣化や居住者の健康被害にもつながります。
断熱材のグレードも大事ですが、何より大切なのは正確に施工されていることです。きちんとした構造設計をした上で、正確な施工ができる建設会社を選択する必要があります。断熱材については法律で規定されてはいないため、断熱材がなくても違反住宅にはなりません。契約時に断熱材についてきちんと確認することが重要です。

構造耐力不足

構造設計のミスや、構造計算書の偽装などによって、建物全体の構造耐力が不足しているケースがあります。住宅における欠陥の中でも極めて悪質かつ重大であり、耐震性などの観点から大きな問題が生じてしまいます。後から修正できる範疇を超えるため、建て直しになる可能性もあります。必ず構造計算書を確認するようにしましょう。

欠陥住宅を避けるための予防策

大切なマイホームが欠陥住宅であってはたまりません。欠陥住宅を購入しないための予防策をご紹介します。

信頼できる建設会社を選ぶ

マイホームの建築において最も重要なのは、依頼する建設会社と担当者の人柄です。経営状況や、過去の実績などを調べることで、会社の安定度や技術力などを確認しましょう。どんな些細な質問にも丁寧に対応してくれる担当者であれば信頼でき、初めての家づくりに対する不安にも寄り添ってくれるでしょう。
また、必ず実際の建築現場を確認しましょう。建設会社側から見学をオススメしてくれるようであれば、施工に自信を持っている証拠です。施工現場を見せない住宅会社は、見せたくない理由があると思うべきでしょう。極端に契約価格が安い場合や見積もりの明細がなく一式見積もりだった場合も注意が必要です。

▼建設会社を選ぶ時の参考に

知って損しない！工務店の選び方・断り方

しっかり内覧する

専門知識がなくてもしっかりと内覧することで、ある程度の欠陥の有無に気づくことができるかもしれません。基礎や外壁にひび割れがないか、天井や壁に雨漏りの染みがないかなど目視でチェックしてみましょう。室内をくまなく歩き軋みをチェックしたり、ビー玉やボールをそっと置いて傾斜がないかの確認を行ったりするのも有効です。また、基礎や構造段階でチェックするためにも、前もって少し知識が欲しいと言う人は、建築を始める前にいくつかの構造見学会へ参加することをオススメします。さまざまな構造を見ておくことで「あれ？何かおかしい気がする」と違和感に気づく可能性があります。見学会では、ちょっとした疑問でも、質問すれば丁寧に答えてもらえます。

ホームインスペクションに依頼する

ホームインスペクションとは、素人にはわからない住宅の問題を住宅診断士（ホームインスペクター）と呼ばれる専門家が調査する住宅診断サービスです。住宅診断士は中立的な立場で建物診断することを使命としているため、調査で得た内容は全て正直に依頼者に報告してもらえます。費用はかかりますが、信頼性のある診断を受けられるため、欠陥住宅を購入するリスクは軽減できます。

住宅性能表示制度を利用する

「住宅性能表示制度」とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた制度です。国に登録されている第三者機関が、共通基準である「評価方法基準」をもとに評価します。そのため住宅購入者は、住宅の性能を統一された基準によって比較することが可能になります。評価の結果は住宅性能評価書として交付されます。こちらも費用はかかりますが、基準に達しているかどうかの評価を受けられるため安心です。

マイホームが欠陥住宅だった場合の対処法

いろいろと注意していたのにもかかわらず、大切なマイホームが残念ながら欠陥住宅だった場合、受けた不利益を最小限に抑えるための法律をご紹介します。併せて、どのような対処法があるのかも確認しましょう。

欠陥住宅に関する法律

住宅品質確保促進法

住宅品質確保促進法は、住宅性能表示制度や新築住宅の10年保証などについて定めた法律です。正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」と言い、「品確法」「住宅品質確保法」などと言うこともあります。住宅品質確保促進法は、主に次の3つの制度について定めています。

（1）住宅性能表示制度（住宅性能評価）
第3者の専門機関が住宅の性能を評価し、購入者にわかりやすく表示する制度です。

（2）住宅専門の紛争処理体制
住宅性能評価を受けた住宅について、引渡し後に不具合や欠陥が見つかり住宅会社や売主とトラブルになった場合、「指定住宅紛争処理機関」に紛争処理を依頼できる制度です。

（3）新築住宅における瑕疵担保期間10年の義務化
「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が見つかった場合、「引渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修などをしなくてはならない」と定める制度です。

住宅瑕疵担保履行法

瑕疵とはきずや欠点のことを言い、この場合欠陥のことを指します。国土交通大臣指定の保険法人が提供する「新築住宅の保険」を利用した住宅は、引渡し後10年以内に瑕疵があった場合、補修を行った事業者に保険金が支払われる制度です。請け負った住宅会社や分譲住宅の売主が倒産しているなど、修補等が行えない場合、発注者・買主は保険法人に対し、瑕疵の修補などにかかる費用（保険金）を請求することができます。
わかりやすく言うと「住宅品質確保促進法により引渡し後10年以内に見つかった欠陥は、住宅会社や売主が無償で補修しなくてはなりません。補修を行った住宅会社や売主には保険金を払います。住宅会社や売主が倒産していて補修ができない場合には、買主が補修にかかる費用を保険法人に請求できます」と言う制度です。

欠陥を見つけた時の対処法

住宅を請け負った住宅会社や売主（または仲介した不動産会社）に連絡する

「これは欠陥かも……」と思ったら、まずは住宅会社や売主に連絡しましょう。瑕疵担保責任の範囲内と判断されれば、無償で補修が受けることができます。引渡しから10年以内であれば、仮に住宅会社や売主が倒産していたとしても、住宅瑕疵担保履行法によって保険加入や保証金の供託が義務付けられているため、修理費用の還付請求が可能です。

住まいるダイヤルに相談する

住まいるダイヤル住宅に関する「紛争処理支援センター」へ相談できる窓口のことで、法律に基づいた支援制度になります。主に「1級建築士による電話相談（無料）」、「弁護士による専門家相談（無料）」、「弁護士等による紛争処理（申請料１万）」が可能です。新築住宅だけではなく、中古住宅やリフォームに関する相談も受け付けています。

弁護士など第3者に相談する

欠陥住宅に該当する不具合かどうかを判断するには、建築に関する専門的な知識が必要になります。住宅の購入者に建築の知識がない場合、住宅会社や売主が「工事に不備はなかった」と主張し、瑕疵担保責任を逃れようとする可能性がないとは言えません。なるべく早く解決するためには、住宅会社や売主との交渉を弁護士や建築士などの専門家に依頼することも必要です。

欠陥住宅を購入しないために

マイホームはほとんどの人にとって一生に一度の大きな買い物です。大切なマイホームが欠陥住宅だったら、高い費用を支払ったにもかかわらず、家族の健康や安全も脅かされてしまいます。万が一購入した住宅に欠陥があったとしても補償はあります。しかし、補償には期限や限度があります。何かおかしいと違和感を抱いたときは、すぐに建設会社や売主に連絡してみてください。

一番大切なのは「欠陥住宅の購入を回避する」ことです。信頼できる建設会社を選び、必要に応じて第三者の力も借りることも視野に入れておくと、欠陥住宅に当たるリスクは格段に軽減されます。また自らもできるだけ家についての知識を身に付けておくと、さらに安心です。イデアホームでは毎月構造見学会を実施しています。構造見学会は、建ったあとではわからない家の構造について確認できる貴重な機会です。是非さまざまな構造見学会に参加して、知見を深めてみてください。正しい知識を身に付け、自分の目でしっかりと確かめて、欠陥住宅の購入を回避しましょう。

家族が安心して暮らせる家探しは、是非イデアホームにご相談ください。

構造見学会へのご参加もお待ちしております。