良い土地の条件とは？

良い土地を探すために、まずは「良い土地」とはなにか考えてみることからはじめましょう。どのような条件が思い浮かぶでしょうか。
最近大規模な自然災害が増えているので、地震や水害などの災害に強い土地であることは重要です。住み心地を考えると日当たりがよく、大きな道路にアクセスしやすく、車の出入りが楽だと嬉しいですね。駅や公共施設へのアクセスがよく、スーパーや病院、学校や役場などが近くにあるなど、住環境が充実していることも大切です。子育て世代なら、犯罪が少なく子供を安心して育てられることも譲れない条件です。他にも、境界線がはっきりしている土地ならご近所トラブルなども避けることができます。面積のわりに価格が安いと家計にも優しく助かります。何より住みやすい土地は「売れる土地」でもあるため、もし土地の売却が必要になった時にも安心です。
ただし「良い土地」は希望やこだわりによっては大きく変わってきます。一般的に良いとされている、学校や商業施設などが近く活気のある地域でも、探している土地の希望条件が「静かで落ち着いた雰囲気」であれば条件に合わず、良い土地とは言えません。広くて住環境が整っている土地であったとしても、勤め先への通勤が相当に不便であれば買うべきではないでしょう。
大切なのは自分にとっての「理想の土地」の条件をはっきりさせておくことです。

押さえておきたい土地探しのコツ

自分にとっての「良い土地」が決まったら、実際に土地探しを初めてみましょう。土地を探す際に、押さえておきたいポイント5つをご紹介します。

希望する条件を全て出す

どのような場所に住みたいのか、必ず家族で話し合いましょう。「交通アクセスが良いところ」「自然が多いところで家庭菜園を楽しみたい」「年齢層の近い世帯が多い地域が良い」など、思いつく限りの条件を出します。
条件を出し尽くした後は、その中から最も優先する条件を3つに絞りましょう。全ての条件に当てはまる土地を探すのはかなりの困難になります。その際にこれだけは譲れないという条件を決めておけば、理想に近い土地に巡り会える可能性がグンと高くなります。
また、住みたい地域をはっきり決めると、土地探しをする範囲が絞られるので探しやすくなります。職場へのアクセスや学区の問題なども考え、「今住んでいる地域周辺がいい」のか、「老後どう過ごしたいかまで考慮し、田舎への移住や地元へ帰る」のか、今後のライフプランに合わせた選択が必要です。
住みたい地域が決まれば、不動産屋をひたすら回って探すという手段もあります。建てたい建物の条件（耐震性に強いなど）が決まっている場合には、工務店やハウスメーカーに相談すると土地探しから手伝ってくれることもあります。

しっかりとした資金計画をたてる

どの程度土地に費用をかけられるのか、予算を決めましょう。
どんなに良い土地でも、あまりに土地にお金をかけすぎて希望していた家が建てられなくなってしまっては本末転倒です。地域の地価によって異なりますが、土地購入と住宅建設の総額を決め、土地3：住宅建築7くらいで考えると良いでしょう。
住宅ローンの支払いは長期間にわたるうえ、毎月の支出のなかでもかなりの割合を占めるようになります。したがって、将来的な収支バランスを検証してから、無理のない資金計画のなかで購入できる土地を購入することが望ましいと言えるでしょう。

土地についての知識をつける

土地の情報収集をする際に、さまざまな専門用語を見かけることになると思います。「建ぺい率」や「容積率」など専門用語の意味を把握しておくと、自分で調べるのはもちろん、建築会社などに相談するときもスムーズです。特に不動産事業も展開している建設会社なら、自社用地もある場合が多いので土地探しが円滑に進みやすくなります。
まずは無料で手に入るチラシやフリーペーパー、ネットなどの情報を見て、どんな専門用語があるのかを確認しましょう。広告には基本的に土地の情報を掲載する際、掲載しなければならない必要項目が決まっているため、どの用語の意味を理解していれば話がしやすいかの参考になるかもしれません。

必ず実際に現地を見に行く

現地に行くとネットなどだけではわからなかった、思いがけない情報が手に入ることもあります。「猫アレルギーなのにお向かいが猫カフェだった」「土地の前の道はそんな広くないのに交通量がとても多かった」などの情報は現地に行ってみなければ気がつかないかもしれません。
更地だけではなく、古家付き土地もチェックしましょう。古家付き土地は、古家の解体費用が掛かることを踏まえて、更地よりも土地の価格を下げて販売されていることが一般的です。解体費用は買主負担なことがほとんどですので注意が必要ですが、更地にしてからの引き渡し可能な物件などもあります。更地の状態ではどのような家が建つのかイメージしにくいですが、古家があることで日当たりや建物の配置、ボリューム感などを参考にすることもできます。
目星を付けた土地には、自分達だけで現地に行って実際に住んでいる人に話を聞いてみるのも有効です。

建築条件つき物件と建売物件もチェック

建築条件付き土地とは、指定された工務店やハウスメーカーでその土地に家を建てることを条件とした土地のことです。建売物件とは不動産会社などが土地を仕入れて住宅を建設し、土地と住宅をセットで販売するもので、「分譲住宅」ともいいます。どちらも建物とセットで土地を買う形になります。自分で間取りを考えたりするのは苦手、という方にはオススメの土地購入法かもしれません。
注意点として、建築条件つき土地の場合は、建てられる住宅の性能や仕様に制限が出る場合もあります。そのため、「建築条件」や「指定されている工務店やハウスメーカー」をよく調べましょう。とくに、建築条件付きで変形の土地や狭い土地などの安い物件は要注意です。

土地を探す際に、押さえておきたいポイントはこの5つになります。土地探しのコツはつかめてきたでしょうか？

先に家の建築を依頼する施工業者を決めている方は、施工会社に相談して一緒に土地探しするのも、プロの意見が聞けるので安心です。信頼できる営業マンに出会えれば、土地探しの後も建物の施工まで一括して安心して任せられます。

土地を探す時の注意点

土地を探す時のコツについてご紹介してきましたが、ではどんな土地だと買わない方がよいのでしょうか。土地を探す際に、気をつけたいことをまとめました。

道に十分な幅があり建築用の車両が入れるか

家を建てる際、一般的には敷地内に工事車両や資材を置くスペースを確保します。道がせまい場合、工事車両が入れなかったり、資材を運び込めない場合があります。その場合は近くに駐車場や空地を借りたりしてスペースを確保する必要があるため、施工単価や現場管理費が割高になります。

幅4m以上の道路に土地が2m以上接して（接道して）いるか

建物を建てる場合、原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めてあります。接道する道路の幅員が4メートル未満の場合は「セットバック」の必要があります。セットバックとは、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることで、幅員4メートルを確保するために行います。
また、道路に接しているが２ｍ未満の場合は、建て替えは許可されません。一見道路だと思われるところでも、建築基準法上の道路とみなされない場合もあるので、必ず建築可能か確認する必要があります。

市街化調整区域

物件を探す際に「市街化区域」と「市街化調整区域」という言葉を見かけることがあります。簡単に説明すると、「市街化区域」は街を活性化させるために活用される地域で、「市街化調整区域」はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域の土地は格安なケースが多いですが、マイホームなどの建築にあたり、建築主や建てられる規模など多くの制限があります。

建ぺい率・容積率

建ぺい率とは「敷地に対する建築面積の割合」を定めた数値のことで、容積率とは「敷地面積に対する建物の立体的な容積比率」のことです。わかりやすくいうと「敷地の何％を建物用に使えるか、敷地に対してどれくらいの空間を使えるか」になります。
建ぺい率や容積率は建築基準法によって定められたルールであるため、土地を購入した後に変更することのできない項目です。不動産情報に記載があるため、希望の大きさの住宅を建てられるかどうかを必ず確認しましょう。建ぺい率や容積率の計算はそれほど難しくはありません。建てられる面積は自分で把握しておくと家づくりが楽になります。

近隣の家と密接しているなど不安な点はないか

近隣の家と密接していると、どうしても子供の泣き声や生活音、車やバイクのエンジン音や駐車スペース問題、ペットの飼育方法やマナー、雑草や植栽などに至るまで様々なトラブルが起きやすいです。近隣トラブルを避ける為にも、程よい距離感があるか、境界線がはっきりしているかなども確認することが望ましいと言えます。また、境界に杭が無い場合は、測量の費用と手間がかかることも覚えておくとよいでしょう。

騒音や日当たりなど住み心地は良さそうか

間取りの問題以前に、土地自体の日当たりが悪い場合は改善できません。必ず日中に現地を訪れ、実際の日当たりを確認しましょう。また、水はけの問題などもあるので、晴れの日だけでなく雨の日の様子も確認すると安心です。
騒音などは、朝・昼・夜や平日と休日で違う可能性があるため、土地購入前に時間を変えて確認することが望ましいでしょう。

ライフライン

電気・上下水道・ガスの配管の整備された土地であるかなど、ライフラインについても確認が必要です。とくに私道に接している場合は、所有者全員に掘削許可を得なければならないので大変手間がかかります。新規造成地は概ね最初からライフラインが整っていることがほとんどですが、新規造成地以外の土地は上下水道やガスの引き込みに問題が見つかることも多いため、注意が必要です。

周囲との高低差はないか

高低差のある土地に住宅を建てるためには、多くの場合で造成工事・擁壁工事・地盤改良工事が必要になります。造成工事とは土地の上に建物が建てられるように土地表面を整える工事のことで、擁壁工事とはがけに壁を作り斜面の崩れを防止するための工事のことを言います。工事費用がかさむことで、最終的に費用が予算を超えるだけではなく、時間もかかり工期に遅れが出る可能性があります。

水場や山のふもとなど地盤のゆるい立地ではないか

地盤の強弱を確認するには地盤調査が必要ですが、通常、土地購入前に地盤調査はできません。そのため、地盤の強弱はハザードマップで確認しましょう。特に地震時に揺れやすい場所かどうかは重要です。

他にも、面積は広くても土地の形が歪であったり、土地の目の前に消火栓や電柱が置かれている場合などは注意しましょう。土地の形が歪だと建てられる家の条件が厳しくなってしまうことがあります。土地の目の前に消火栓などが置かれている場合には、車庫が作れなくなるなどの制限もあります。老後のことを考えると、交通アクセスが悪い土地もできれば避けておきたいところです。

70点以上の土地を探そう

土地探しのコツと注意点を説明してきましたが、100％希望通りの土地を探し出せることはほとんどありません。完璧な土地を探しているうちに70点〜90点の土地を逃すことがないように、条件の優先順位に当てはまる土地があれば購入を考えた方がよいかもしれません。
土地決めはお家を建てる際の第一歩。土地は巡りあいです。自分からどんどん土地探しを行い、理想の土地に出会う確率を上げていきましょう。土地には同じものがなく、いくつか気になる点があってあたりまえです。家づくりは「土地の気になる点は建物でカバーすること」が大原則のため、信頼できる建築会社を頼るとスムーズですよ！
土地を探していて、もし地盤のゆるさがネックになっているなら、家づくりをしっかりすることで不安を解消できます。耐震性に優れた強い家を作りたいならイデアホームにぜひご相談ください。また、イデアホームでも様々な不動産情報をご提供しています。
気になる土地や、ご質問等がありましたらお気軽にお問い合わせください。