土地を探す前に決めておくこと

家を建てることが決まったら、すでに土地を持っている場合を除き、建設のための土地探しをする必要があります。土地を探す際には、「どのような土地を希望しているのか」をしっかりと決めておくことが重要です。土地を選ぶ前に決めておくポイントは「希望する土地のエリアと予算」と、「土地に求める条件の優先順位」の2つです。この2つを決めておくことが、土地探しを円滑に進める上で大切なポイントになります。

エリアと予算

土地探しを始める前に「どの辺りの土地を購入したいのか」、「土地の購入にかけられる予算はいくらぐらいなのか」をある程度明確にしておきましょう。土地にかかる費用は、土地代以外にも手数料（仲介手数料、ローン手数料、登記手続きの費用など）や税金（印紙税、登録免許税、固定資産税など）が発生するため注意が必要です。
土地を購入した後も、もし中古物件の家屋がある土地であれば解体費用がかかります。また、地盤が軟弱であれば地盤改良費用などの費用が必要になります。税金も不動産取得税・固定資産税・都市計画税などが発生します。
家の建築に関する予算の中から、「土地にいくらかけられるのか」をきちんと把握しておかないと、建物本体にかけられる予算を減らすことになりかねません。購入を希望するエリアも、のちのちのライフプランも踏まえて何を優先するのか、家族で相談しておくことが大事です。

土地に求める条件の優先順位

一口に「土地」といってもその特徴は千差万別です。土地探しをする前に、土地に求める条件の優先順位を決めておきましょう。家を建てる目的を明確にして、さらに叶えたい条件を家族1人1つずつなどに絞り、優先順位をつけると良いでしょう。
例えば、家を建てる目的として「子育てがしやすい」「親と一緒に暮らしたい」「愛犬・愛猫が安心してすごせる」などが挙げられます。叶えたい条件としては、「通勤・通学に便利」「2台以上の駐車場を確保したい」「庭がある家が欲しい」などが考えられるでしょう。目的や条件を明確にできたら、それらに一致する立地や広さを実現できる土地を探しましょう。

土地を探す際に知っておきたい基礎知識

土地を探したり選んだりする際に、知っておいた方が良い基礎知識を説明します。これらの基礎知識を理解しておくと、土地選びでの失敗を回避できる可能性が高まります。また不動産会社や住宅会社との打ち合わせの際に話がスムーズになります。

接道義務

建築基準法で、建物を建てる場合には原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めてあります。この決まりを接道義務と言います。接道する道路の幅員が4メートル未満の場合は「セットバック」の必要があります。セットバックとは、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることです。道路の幅員が4m以上の場合でも、都市計画でセットバックが義務付けられている場合もあるので注意が必要です。
ちなみに、接道義務の目的は道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することです。接道義務が定められていることで、住民は快適に生活でき、災害時にも避難経路や消火活動の場所を確保することが可能になります。

用途地域

「用途地域」とは住居や商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を決めるものです。第一種低層住居専用地域や、田園住居地域、近隣商業地域など全部で13種類あります。都市計画法などに基づいて、用途地域ごとに細かく「建ぺい率」や「容積率」の上限数値が決められています。

建ぺい率・容積率

「建ぺい率」とは「敷地面積に対する建築面積の割合」を定めた数値のことで、わかりやすく言うと「敷地の何％を建物に使えるか」です。一般的に建ぺい率は30～80％の範囲内で設定されます。「容積率」とは「敷地面積に対する建物の立体的な容積比率」のことです。わかりやすく言うと「敷地面積に対する延床面積の割合」です。延床面積は、2階建てでも3階建てでも全ての床面積を合計して計算します。
建ぺい率は「どのくらいの広さにできるのか」であり、容積率は「どのくらいの高さにできるのか」だと考えるとわかりやすいかと思います。

建築制限

住んでいるエリアの日当たりや風通しなどを確保するために、斜線制限（道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限）・日影規制・絶対高さの制限など、さまざまな制限があります。このほか、自治体ごとに建物の高さの上限下限を定められているエリア等もあるため、詳しくは自治体で確認する必要があります。

より詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてお読みください。

失敗しない土地探し〜土地探しのコツと注意点〜

「建ぺい率」と「容積率」って何？

土地を探す方法

土地を探す手段はいろいろありますが、まずは気軽に始められることからスタートしてみましょう。

１.インターネットで土地情報を検索する

一番気軽に始められるのは、インターネットでの検索です。インターネットで「〇〇市　土地」、「〇〇市〇〇町　土地」などのキーワードで検索したり、不動産会社のホームページから売土地の情報を調べたりするのが一般的です。インターネット上には多くの情報があり、自宅にいながら遠い場所の土地でも調べることが可能です。スマートフォンからでも検索できるため、忙しくてなかなか時間がないという方でも、簡単に土地探しができるのではないでしょうか。また、そのエリアの土地価格の目安を調べるなどの活用の仕方もあります。
しかし、情報更新がされていない場合、すでに申し込みできない土地であったり、契約済みの土地であったりすることもあります。また、ずっと売れ残っているような土地しか見つからないというデメリットもあるため注意しましょう。

2.不動産屋に行く

自分で検索するよりも、不動産会社に直接行って話を聞く方が早いと考える人もいるのではないでしょうか。不動産業者は土地売買のプロであるため、自分で探すのが苦手という方には、直接出向いて話を聞く方が有効な手段だと言えるでしょう。不動産業者ならばネット上に掲載されている土地以外にも、希望に合わせた似たような土地をいくつか紹介してくれることもあります。
ただし、不動産業者はあくまでも家や土地の売買の仲介業者であるため、家のプランまではお手伝いしてもらえないことがほとんどです。土地の広さに対してどのくらいの広さの家が建てられるのか、家を建てた場合の日当たりはどうかまで想定して相談に乗ってくれる業者は決して多くはありません。土地自体の地盤の強さなども、詳細までは教えてくれない業者もいます。そのため不動産業者で土地を購入したものの、地盤が軟弱で地盤改良工事が必須だったなど、余計な費用と時間がかかってしまうこともありえます。
もしも不動産業者に紹介された土地が気に入った場合には、土地を購入する前にその土地の地盤や建ぺい率・容積率などを必ずチェックし、理想の家が建てられる土地なのかを確認することが重要です。

3.自分の足で希望エリアを歩いて探してみる

インターネットで検索しても、不動産業者に相談しても、良さそうな土地がなかなか見つからないという場合には、自分の足で希望のエリア周辺を歩いてみるのも良いでしょう。歩いて散策してみると、「売地」や「売土地」の看板は出ていなくても、家が建ってない空き地や、長年放置されているような空き家に気付く場合があります。
空き地の場合、最寄りの不動産会社や家の建築を依頼する予定の住宅会社などに尋ねることで、誰が管理している土地なのかを調べることが可能です。空き家の場合も、物件によっては解体後の引き渡しが可能なこともあるため、気になる立地条件の物件があった場合はチェックしておくといいでしょう。

４.住宅会社に直接相談に行く

一戸建ての注文住宅を考えている場合、まずは土地を探すことから始めるイメージがありますが、同時進行で家の施工の相談ができる住宅会社も探しておかなければなりません。土地探しと建築する住宅会社探しはセットで考えるべきだと言えるでしょう。
もし「土地は不動産業者」「家はハウスメーカーか工務店」と別々に考えているのであれば、土地の相談で不動産業者に行く前に住宅会社に直接相談した方が良いです。「この辺りの土地に、こんな家を建てたいのですが……」と土地と家の間取りの相談をしてみましょう。実際に建設を請け負う住宅会社であれば、土地・家・諸費用のトータルで見積もりを立ててもらえますよ。住宅会社に相談することで、土地と家にかかる費用のバランスがわかりやすく、予算オーバーになるリスクも防げます。

不動産業者は、インターネット上や新聞の折り込みチラシなどに掲載しない手持ちの売土地情報を持っている場合があります。いわゆる「物件の囲い込み」と言われる手法のことで、問題になっているケースもあります。しかし、良い条件の土地や物件は、ずっと売り出されるのを待っている顧客がいることが多いのが実状です。実際には囲い込みをする以前に、広告に掲載すらしないうちに売れてしまうこともあります。よって飛び込みで不動産業者に行くよりも、住宅会社に行って家と土地を購入する意思があることを伝え、住宅会社側に土地の交渉をしてもらうのがオススメです。住宅会社であれば、間取りのプランや予算も出してもらえて、「購入意思のあるお客さんを紹介できる」と業者同士で上手に交渉してくれるため、希望の土地を購入しやすくなる可能性があります。
さらに、不動産事業も行っている住宅会社であれば、不動産業者しか検索できないサイトなどの情報もあるため、土地探しから住宅建設までトータルで予算に応じた土地選びができます。

土地選びで抑えておくべき注意点

せっかく土地を手に入れたのに「条件が理想の間取りと合わない」、「状態が悪く、希望する家が建てられない」などということが起こる可能性もゼロではありません。このような事態を防ぐために、土地購入前に知っておくべきポイントについてご紹介します。

接道義務・建ぺい率・容積率・用途地域

基礎知識で紹介した「接道義務」「建ぺい率」「容積率」「用途地域」。これらを正しく理解していない場合、希望する家を建てられない恐れがあります。
例えば、昔ながらの土地でこれまで全く建て替えなどをしてこなかった袋地や旗竿地は、前面道路が2mに満たないことが多くあります。その場合、せっかく土地を購入したのにもかかわらず、再建築不可と見なされる危険性があります。再建築不可でなくても、セットバックが必要になれば、敷地面積は狭くなってしまいます。建ぺい率や容積率も土地購入時にきちんと把握しておかないと、希望の間取りが実現できない可能性があるため注意が必要です。

土地の形状や高低差

土地の形状や高低差も、土地を購入する際にしっかりチェックしておきたいポイントです。例えば三角形の土地だと、家の形が個性的になってしまうことがあります。三角の土地に四角の家は建てにくいため、家の大きさが小さめになってしまう可能性が高く、規格化された住宅を得意としている大手ハウスメーカーには建築を依頼できない場合もあります。
また、土地が道路より低い場所の場合、外を歩いている人に家の中が見られやすくなってしまったり、日当たりが悪かったり、道路からの雨水が入り込みやすくなったりと、さまざまなデメリットも考えられます。

地盤の確認

水辺の近くや低地、山間部などに家を建てる場合、地盤が軟弱である可能性があります。地盤が軟弱な場合、何も手を入れないままで家を建ててしまうと、家が傾いてしまったり、地震や台風による水害の際に多大な被害を受けたりする可能性が出てきます。そのような被害を防ぐために、軟弱な地盤に家を建てる場合は地盤改良工事が必要となり、別途工事費用がかかってしまいます。
そもそも地盤が強い土地であれば必要のない工事・費用のため、地盤の強さも意識しながら土地選びを行うようにすると良いでしょう。地盤の強弱を確認するためには地盤調査が必要になりますが、通常購入前の土地は地盤調査ができません。ハザードマップをしっかり確認するとともに、家を建てる際にも災害に強い家づくりを得意とする住宅会社を選ぶと安心です。

土地の境界線

意外と見落としがちですが、土地の境界線もしっかりと確認しておく必要があります。土地の境界線がはっきりしない土地を購入してしまうと、購入した後に隣地の所有者とのトラブルに発展する恐れがあります。塀や垣根などがある場合は、それがどちらの所有物であるかも確認しておきましょう。境界が確定しているかどうかは、登記簿だけでなく確定測量図や現地の境界標で確認することが大切です。もし境界がはっきりしない場合、売主と隣地の所有者とで境界を確定してもらうようにしましょう。

土地選びは難しい

上記のような知識が十分にあったとしても、実際に希望する住宅が建てられるかどうかは、市区町村役場に相談に行かないとわからない場合があります。住宅会社の専門家でも役場で確認をしています。このように土地選びは難しいことを理解した上で、専門家のアドバイスも参考にすると良いでしょう。

理想の家を建てるために

理想の家を建てるためには、それにふさわしい土地を選ぶことが必要不可欠です。理想の土地に出会うためには、たくさんの土地を見て目を肥やすことが大切になります。全ての理想を叶えることはなかなか難しいですが、良い土地ほどすぐに売れてしまうため、「これは！」と思う土地があれば思い切って決断することも必要です。
ただし、安すぎる土地は要注意です。土地には相場というものがあります。安すぎる土地は、不整形地だったり道幅が狭かったりなど、建築をしにくい条件がある可能性があります。できれば、購入する前に、建てたい住宅を建設可能であるかを住宅会社に相談した方が良いでしょう。

しかし、土地にこだわりすぎて土地にかけられる予算を大きくオーバーし、本来建てたかった家を縮小したり、グレードダウンしてしまったりするのでは本末転倒です。そうならないためにも土地と家の費用バランスをあらかじめ決めておくことが大切です。お得に土地を入手したい場合、建築条件付きの土地を購入することを検討してみるのも1つの手段です。ただしこの場合、土地と住宅会社がセットになるため、信頼できる住宅会社が販売している土地であることが重要になります。

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