容積率とは何なのか？

容積率とは、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合をパーセントで表したものです。その土地に、どれぐらいの大きさの建物を建てることができるのかがわかる指標となります。用途地域というエリア分けによって容積率は異なります。また、容積率は建築基準法第52条で、都市計画区域および準都市計画区域内において定められています。

参照元：建築基準法 | e-Gov法令検索

容積率の大きな役割は地域の過密化を防ぐことにあります。もし容積率の限度が定められていなければ、好きなだけ大きな建築物を建てることが可能になってしまいます。建物が大きくなるということは、単純にそこにたくさんの人が住めるということになりますね。そうして人口が増えすぎると、どんなことが起こるでしょうか。電力消費や下水処理が追い付かなくなったり、交通渋滞が起こるなどの問題が発生し、地域の住みやすさに影響を及ぼしてしまう可能性があるのです。地域の過密化防止の他にも、防火対策、風通しや日当たりの確保、景観を守る役割もあります。

国土交通省の容積率に関する資料も合わせて確認してみるとよいでしょう。

国土交通省「容積率規制等について」　

容積率はどうやって決まるの？

では、容積率はどのように決まるのでしょうか。

容積率は、土地の場所によって異なります。容積率には、「用途地域」に応じて設定される「指定容積率」と、道路幅員が12メートル未満の場合に設定される「基準容積率」の2種類の制限があります。幅員は、道路、橋、船などの横の長さを指す言葉であり、今回の場合は道幅のことを指します。ふたつのどちらが適用されるかは、より厳しい制限の方が適用されることになります。

ここでは、容積率の計算方法、指定容積率、基準容積率についてご説明していきます。

容積率の計算方法（調べ方）

まずは容積率の調べ方を確認しましょう。

容積率は「容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100」という計算式で求められます。

例外として「玄関のポーチ」「バルコニー」「ロフト」「地下室」など、一部は延べ床面積に含まれません。

用途地域別の容積率について

用途地域は、都市計画に基づいて、用途に応じて分けられた13の地域のことを指します。指定容積率は用途地域ごとに定められており、用途地域ごとの容積率は以下の表の通りです。

指定容積率

指定容積率は、土地の用途地域に応じて建物の容積率の最高限度が決まっている制度です。例えば、住宅地域では、居住用建物の場合、建物の体積が土地面積の1.0～1.2倍程度までというように、建物の大きさに制限があります。ただし、地域によって異なるため、建物を建てる前に都道府県や市区町村の条例を確認する必要があります。指定容積率を超える場合は、建築確認申請が必要になります。

用途地域	指定容積率（%）
第1種低層住居専用地域第2種低層住居専用地域田園住居地域	50、60、80、100、150、200
第1種中高層住居専用地域第2種中高層住居専用地域	100、150、200、300、400、500
第1種住居地域第2種住居地域準住居地域近隣商業地域準工業地域	100、150、200、300、400、500
商業地域	200、300、400、500、600、700、800、900、1000、1100、1200、1300
工業地域工業専用地域	100、150、200、300、400
用途地域の指定の無い区域	50、80、100、200、300、400

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、田園住居地域については高さ制限があるため、容積率の制限内であっても、建物の高さは10mまたは12m以下となります。

基準容積率

建物を建てる敷地に面している前面道路の幅員が12m未満の場合は、前面道路の幅員に応じた容積率の規定が設けられています。前面道路の幅員に応じた容積率は、道路の幅員に低減係数を乗じた数値です。各用途地域の低減係数は以下の表の通りになります。

用途地域	低減係数
第1種低層住居専用地域第2種低層住居専用地域田園住居地域	40
第1種中高層住居専用地域第2種中高層住居専用地域第1種住居地域第2種住居地域準住居地域	40（特定行政庁が指定する区域では60）
近隣商業地域準工業地域商業地域工業地域工業専用地域用途地域の指定の無い区域	60（特定行政庁が指定する区域では40、または80）

一般的には、「第1種低層住居専用地域」や「第1種住居地域」など、居住系の地域の低減係数は40です。
例えば、前面道路の幅員が4mの場合、『4m（前面道路幅員）×40（低減係数）=160％（容積率）』となります。この場合、指定容積率と基準容積率のうちのどちらか厳しい方の制限が採用されるため、指定容積率は200％だったとしても160%の方が適用されることになります。

2つの道路と接している場合

たとえばこの図のように、角地の場合などは、敷地の2面が道路と接している状態です。複数の道路と接している場合、広い方の道路の幅員が計算の基準となります。

この図の場合で行くと、敷地が4mと6mの道に接していますね。先ほど説明したように、幅員の広い道路が基準になるため、基準容積率は「6m×40（低減係数）=240％」と計算します。指定容積率は200％で、指定容積率の方が厳しい数値なので、この土地の容積率は200％となります。

用途地域をまたぐ場合

敷地内に用途地域の境界線がある場合は、加重平均で容積率を算出します。それぞれの用途地域分の面積ごとに各容積率を計算し、その和を敷地全体の容積率の値とするということです。
例えば敷地面積が100㎡で2つの用途地域にまたがっており、敷地のうちの60㎡は指定容積率100％、40㎡は指定容積率200％の場合を参考に考えてみましょう。

計算式はこのようになり、この土地の容積率は140％ということになります。

左側（60㎡）の容積率（100％×（60㎡／100㎡））＋右側（40㎡）の容積率（200％（40㎡／100㎡））＝60＋80＝140％

容積率を理解して理想の住宅作りを

同じ広さの土地だとしても、容積率によって建物の大きさは異なります。できるだけ大きく広々とした家を建てたいと思う方が多いでしょう。しかし、容積率をオーバーすると建築基準法違反となります。最悪の場合、使用制限や罰則、建物の撤去などの問題が生じる可能性があります。

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