住宅ローンとは

住宅ローンとは、その名の通りマイホームを購入するために組むローンのことです。原則として契約者本人や家族が居住する、住宅取得のための費用として活用するものになります。人に貸すための物件やセカンドハウスなどの購入には利用できません。
生活において必要度が高い、住居に関わるローンのため、一般的なローンと比べると金利は低めです。長期にわたって安定的な返済を求められることが特徴で、ローン審査においては「安定的かつ継続的な収入がある」ことが重視されます。具体的には「年収」「信用情報」「その他のローンの借り入れ状況」「返済負担率」等が指標となります。車のローンが残っている、過去に携帯料金を滞納したことがあるなどでも審査に影響が出ます。
主な借入先としては、民間の金融機関が提供している住宅ローンがあります。そのほかに、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する「フラット35」や、財形住宅融資や自治体融資などもあります。それぞれ金利や内容に違いがあるため、しっかりと比較しながら自分に合ったものを選ぶことが重要です。

家を買うタイミングはいつ？

家はよく「一生のうちで一番大きな買い物」と言われます。そんな大きな買い物である家を買うタイミングはいつが良いのでしょうか。結婚したときや子供が生まれたとき、子供が小学校に上がるときなど、家を買うタイミングは人それぞれでしょう。しかし、いずれの場合でも無視できないのが購入のための費用です。住宅購入には資金が必要不可欠なため、購入費用の目処がつくタイミングが、家を買うタイミングかもしれません。
住宅購入費用となると、昨今ではローコスト住宅など1500万円前後の低価格で建てられる家もありますが、一般的には2500万円〜4000万円ほどかかります。地域性などもあるため、あくまで平均的な目安の金額ではありますが、高価であることは間違いありません。
住宅ローンの支払いは最長35年になるため、購入があまりに遅いと定年後も支払いが長く続くことになってしまいます。退職金をローン返済にあてることも考えられますが、老後資金が不安になる可能性もあります。収入が安定して住宅ローンが組みやすく、定年前に住宅ローンが返済できる可能性が高い30代～40代が、マイホームを購入するタイミングと言えるでしょう。

年収からみた借入額の目安

家を購入する際には、住宅ローンを利用する人がほとんどです。住宅ローンを希望する家の購入価格に必要な金額の不足分を借入するわけですが、どのくらいの年収であればいくらくらい借りられるものなのでしょうか。年収と住宅購入費のバランスで現実的な目安となるのは、「返済負担率」です。返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が年収に占める割合のことを指します。多くの金融機関では、返済負担率30％～40％以内を審査の上限としていますが、一般的には返済負担率25％以内が安心ラインと言われています。
年収別の借入額の目安をみてみましょう。

税込年収	審査上限の目安 （返済負担率35％）	安心ラインの目安 （返済負担率25％）
300万円	2870万円	2040万円
400万円	3820万円	2710万円
500万円	4760万円	3400万円
600万円	5710万円	4080万円
700万円	6660万円	4760万円

この表はあくまで試算なので、必ずこれらの金額が借りられるわけではありませんが、１つの目安として参考にしてみてください。上限ギリギリまで借りてしまうと、生活に余裕がなくなってしまう恐れがあるため、返済負担率25％の金額を参考に、借入額を検討してみましょう。

「借りられる額」と「返せる額」

年収別の借入額の目安をご紹介しましたが、金融機関が借入可能額を計算する際に使用する年収は「額面」で、給料で言えば総支給額になります。わかりやすく言えうと源泉徴収票に記載されている「支払金額」の部分にあたります。しかし実際に使える金額は、額面から税金や社会保険料が差し引かれた後の「手取り」の額です。つまり本当に使える金額は、額面より少ないことになります。実際には手取りから住宅ローンを返済していくため、手取り額を基準にして返済金額を考えることが必要です。

例えば、額面年収500万円の人が住宅ローンを組み、返済負担率を25％で試算した場合、年間返済額は125万円になります。しかし、手取り収入は額面収入の75～85％にあたるため、年収500万円であれば手取り年収は375万～425万円程度となります。控除などにもよって手取りの金額は変わってきますが、中間値の400万円だとします。この400万円の手取りの中から125万円の住宅ローンを返済していくことになるのです。同じ125万円でも500万円から返済するのと、400万円から返済するのとでは印象がかなり異なります。
借りられる額の上限いっぱいで借入をしてしまうと、後々返済が追いつかなくなる可能性があるため要注意です。住宅ローンを組む際には「借りられる額」と「返せる額」は違うことを頭に入れていくことが重要だと言えます。

頭金はいくら必要？

家を購入する際には、頭金を準備すべきだと考える人がほとんどではないでしょうか。頭金の金額については特に決まりなどはなく、借り主が自由に決めることができます。一般的には住宅購入費用の1～2割を支払うケースが多いようです。かつては「頭金として住宅購入額の2割程度は準備してから購入すべきだ」とよく言われており、頭金がないと住宅ローンは借りにくいということもありました。現在では頭金ゼロでも住宅ローンを借りられるケースが増えています。しかし、頭金を支払うことで金融機関からの信頼が得られ、住宅ローンの審査に通りやすくなるとも言われています。

必ずしも頭金は必要ではない

貯蓄に余裕があるのであれば頭金はあった方が良いですが、必ずしもなくてはならないわけではありません。3000万円借入れる予定で、年間100万円ずつ貯めて5年後に500万円を頭金にした場合、借入額は2500万円で済みます。頭金を入れたことにより借入金が減るため、月々の返済金額の負担は少なくなり、返済期間も短縮できます。しかし、もし現状の住まいが賃貸であれば、貯金をしている5年間の間は家賃が発生し続けます。家賃が7万円だとして、7万円×5年（60か月）＝420万円。500万円を貯めるために420万円の費用が追加で必要になってしまいます。途中賃貸の更新料がかかる場合はさらに金額がプラスされます。
銀行のローンは多くの場合、遅くとも80歳になる前に完済を求められます。これは、最初に解説したように、住宅ローンは長期にわたって安定的な返済が求められるからです。返済期間として35年を考えているならば、44歳までにローンを組む必要があります。頭金を貯めている5年が経過する間に年齢も上がるため、年齢によっては審査に通りにくくなる可能性もあります。頭金を貯める余裕があるのであれば、すぐに住宅ローンを組んで家を買い、繰り上げ返済を目指すのも一つの手段です。住宅ローン減税が延長になっている今のうちに、減税制度を活用することも検討してみましょう。

生活予備費について

家計を支える方に、病気や事故など万が一のことがあった時に備える費用を「生活予備費」と言います。インスタグラムなどでもよく「生活防衛費」とも呼ばれ、紹介されています。（イデアホームのインスタグラムアカウントはこちら。）

生活予備費は、会社員であれば月収の3か月〜半年分、自営業なら1年分ほど手元に残しておきたいところです。頭金を捻出する際には、貯蓄から生活予備費を差し引いた金額にしましょう。まずは世帯での月の生活費をきちんと把握し、生活予備費を確保することが大切です。

もちろん頭金はあったに越したことはありません。しかし、頭金がないからと言ってマイホームを諦める必要もありません。頭金を気にするあまり、貯蓄を全て頭金にすることは絶対に避けましょう。手元にある程度の貯蓄を残しておかないと、急な出費などに対応できなくなります。新居に入居する際には、引っ越し代や税金などの出費もかさむため、生活予備費以外にも余裕資金を手元に残しておくようにしましょう。
可能であれば住宅購入費用の2割を目安に、生活に支障のない額を頭金にできると返済が楽になることは確かです。しかし、何より重要なのは新居での生活が始まった後も、無理をせずに済む返済プランを考えることです。

無理のない資金計画をたてよう

住宅ローンには審査があり、すべての人が希望通りの金額を借りられるわけではありません。希望額よりも低い金額の融資しか受けられない「減額承認」となる場合や、審査が通らず借入ができないという可能性もあります。しかし借入がうまくいかなかったからといって、必ずしもマイホームを諦めなければならないわけではありません。注文住宅を希望していた場合、建売物件や中古物件も視野に入れてみることで、想定していた予算より安く希望に近い物件を購入できる可能性もあります。しかし、建売住宅には断熱や耐震などの性能を考慮しない設計も多いので慎重に選ぶことが大切です。建売物件を検討するときは、信頼できる建設会社の物件かどうかを確認しましょう。　

また期待通りにいくとは限りませんが、他の金融機関の審査を受けてみるという手段もあります。例えば、フリーランスや自営業であることがネックになっている方はフラット35も検討してみましょう。もし可能であれば、親や祖父母からの援助を頼むという手段もあります。住宅資金贈与の特例を活用すれば、一定の金額まで非課税で贈与を受けることが可能です。
支払いに関して無理をすることは避けるべきですが、家を早めに購入するメリットは住宅に関する支払いの額を抑えることだけではありません。その分長くマイホームで暮らせるため、子供との貴重な時間など家族の思い出をたくさん残すことにもつながります。子供の成長は早いです。マイホームの購入が遅いと、せっかく子供部屋を作ったのに、あまり使用することもなく巣立ってしまった、ということになる可能性があります。今貯金がないからといって住宅購入を諦めるのではなく、まずは収入と支出のバランスを見直すことが大切です。これから先のライフイベントを視野に入れ、しっかりとした資金計画をたてることで、住宅ローンを活用して夢のマイホームを手に入れることは可能になります。

住宅資金に悩んだら、住まいのプロに相談することもご検討ください。プロならではの視点からアドバイスしてもらえますよ。
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