坪単価とは

家や土地の情報を集め始めると、よく耳にしたり目にしたりするようになる「坪単価」という言葉。坪単価とは、家を建てるときに1坪あたりの建築費がいくらになるか計算したものです。ちなみに1坪はおよそ3.3平米（㎡）で、タタミ2枚分の広さになります。家を建てる際の目安にすることが多い坪単価ですが、実は坪単価の計算方法には決まったルールがないため、住宅メーカーなどによって計算方法はさまざまです。

坪単価の相場

坪単価の相場は建設を予定されているエリアや構造、建設業者によって違ってきますが、木造であれば50〜80万、鉄骨造りであれば70〜100万、RC（鉄筋コンクリート）造りであれば80万円以上になります。大手ハウスメーカーだと坪単価100万円ということもあるようです。一般的に同じグレードの住宅を建てたとしても、大手ハウスメーカーで建築したほうが割高な坪単価となります。これはモデルハウスにかかる人件費や、有名俳優を起用した宣伝広告費、新しい建材を使った実験をする調査研究費などがかかるからです。単純に坪単価だけ見るならば、工務店の方がコストは低めになります。一般的に人口が多いエリアに近いほど、坪単価は上がる傾向にあります。

覚えておきたい用語

一般的に「坪単価○○万円」は本体工事費を示す事がほとんどです。
「本体工事費」は文字通り建物本体の工事にかかる費用で、家を建てる際の総額の70％くらいを占めます。塀や庭などの外構工事部分は「付帯工事費」と言い、総額の20％ほどになります。ローンの手数料や税金、地鎮祭や上棟式といった建築中に行う行事への費用などは「諸費用」と言い、総額の10％ほどです。本体工事費と付帯工事費を合わせた費用を「建築工事費」といいます。「本体工事費」と「建築工事費」は同じもののように感じスルーしてしまいそうですが、この二つの違いを頭に入れておくことが大切です。

建設業者によって坪単価に含まれるものは違う

坪単価に含むものは明確な規定がないため、建設業者によってさまざまです。「小窓は20箇所まで含む」「バルコニーは3帖まで含む」など、建設業者によっては本体工事費に制限をかけている場合があります。反対に、照明やカーテンなどのインテリアも坪単価に含まれることもあるので、依頼する予定の建設業者の坪単価に何が含まれるのかはしっかり確認しましょう。

坪単価の計算方法

坪単価を算出するための一般的な計算方法は以下になります。

本体工事費（円）　÷　建物面積（坪）　＝　坪単価（円／坪）

「本体工事費」は建物本体にかかる工事費のことです。まずは外部足場や仮設電気・トイレを設置する仮設工事から、家の土台を作る基礎工事。その後外装や内装、住宅設備や電気工事まで、建物本体の工事にかかる費用全てを指します。建物外部になりますが、バルコニーや太陽光パネルも一般的には本体工事に含まれる場合が多いです。

「建物面積」は一般的には想定される延床面積（坪）を使う場合と、「施工面積」という延床面積に含まれない面積も加算した面積を使う場合があります。延床面積とは、各階床面積の合計のことです。玄関ポーチやロフト、幅2mまでのベランダやバルコニーなどは、延床面積に含まれない部分になります。ですが、施工面積にはこれらの面積も含まれます。同じ建物でも、見かけ上の坪単価は延床面積では高く、施工面積では低くなります。

具体例を出してみましょう。例えば2階建ての場合で1階と2階がそれぞれ20坪ずつならば、延床面積は40坪。本体工事費が3000万円の場合であれば以下のような計算になります。

3000万円　÷　40坪　＝　75万円

よって坪単価は75万円だとわかります。ですが、この家には延床面積には含まれないロフトやバルコニーなどが合計で10坪あったとします。そうすると施工面積は10坪になり、計算式も以下のように変わります。

3000万円　÷　50坪　＝　60万円

同じ建物なのに、坪単価は15万円も安くなりました。数字だけ見ると、後者の方が50坪なので家は広いように感じ、坪単価は安いように見えますが、どちらも同じ家の坪単価です。

坪単価の計算方法には決まったルールがないため、「本体工事費」も「建物面積」も建設業者次第でどこまでを含むのかが変わってきます。建設業者を選ぶ際に坪単価の話をされたら、本体工事費には何が含まれるのか、建物面積はどの面積を指しているのか確認することが重要です。その上で、坪単価はあくまで目安ということを覚えておきましょう。

知っておきたい坪単価の罠

坪単価について気をつけたいポイントをまとめました。

施工床面積で計算している場合は坪単価が下がる

前項で説明したように、建物面積には「延床面積」と「施工面積」があります。建設業者にもよりますが、坪単価の計算を延床面積ではなく施工面積で行なう場合が多くみられます。施工面積は、延床面積には算入されない玄関ポーチやバルコニーなどの施工部分すべてを含めた面積です。ちなみに、設置される階の床面積の2分の1未満で天井高が1.4m以下の小屋裏収納やロフト、全床面積の3分の1未満の地下室、全床面積の5分の1未満のビルトインガレージも延床面積には含まれません。同じ建物でも延床面積より施工面積の方が面積が広いため、当然坪単価も下がります。

延床面積が小さいほど坪単価は割高になる

「坪単価が高めだから、坪数を減らせば建物の本体価格が安くなって、坪単価も安くなるのでは」と思われる人もいるかもしれません。ですが、坪単価75万円で40坪3000万の物件がある場合、10坪減らしたからといって750万円コストダウンできるわけではありません。延床面積が小さくなっても、本体価格に含まれるキッチンやお風呂など住宅に必須の設備費用は変わりません。ですので、本体価格が多少下がっても、設備費用は変わらず、建物面積も減るので坪単価は割高になってしまうケースが多いでしょう。

同じ建物面積でも家の形によっては坪単価が上がる

同じ建物面積だったとしても、家の形によっては坪単価が上がることがあります。

上の図は同じ建物面積ですが、壁の外周に10mの差ができます。その分壁にかかる建材や工期（人件費）が増え、結果坪単価が上がることになります。例えば2階建ての場合、1階と2階を同じ床面積にしてなるべく正方形に近い形にすると、凹凸が少ない分外壁の面積が減るためコストが下げられます。建設会社の資料などで、正方形に近い形で坪単価の計算が行われている場合は、出来るだけ坪単価を抑えた金額を出してあると考えていいでしょう。実際に注文住宅を施工する際には土地の形状などによって家の形状も変わってくるため、工務店が言っていた坪単価より家の価格が上がる可能性があります。

意外と抜けてしまう「消費税」

意外と確認を忘れてしまいがちなのが消費税込なのか、消費税抜なのかです。書類等に明記されていない場合は必ず確認しましょう。
先ほどの坪単価の計算例で見てみましょう。本体価格が3000万円の住宅が税抜価格ならば、消費税を入れると3300万円になり、坪単価は延床面積で82.5万円、施工面積でも66万円になります。1坪あたり5万円以上高くなってしまいますので、必ず確認するよう気をつけましょう。

目先の数字に囚われない

注文住宅を検討する際に、複数社を比較すると思いますが、坪単価は各メーカ―、工務店によって基準が異なることを念頭に置いて比較しましょう。坪単価が安くても施工面積で計算している可能性もあります。
家づくりをする際には、坪単価の金額だけでなく坪単価に含まれない付帯工事費や諸費用がかかってくることも考慮し、総合的な費用を視野に入れることが大切です。

また、後々変えられない部分に先行投資することは、多少坪単価が上がったとしても、長い目で見たときにトータルコストを抑えることに繋がります。例えば、断熱材などはグレードの高いものを使用し、断熱性・気密性の高い家にすれば光熱費などのランニングコストを下げられます。耐震性が優れた家ならば、地震や台風などの災害時にも修繕費を抑えられるかもしれません。逆に壁紙など、自分でもメンテナンスが可能な部分は、少しグレードを下げてバランスをとったりすることで、住宅の価格を上手く調節しましょう。

わかりやすい目安のようで、実はきちんと内容を確かめないと金額に大きな差が出てしまう坪単価。坪単価の金額に惑わされず、トータルコストを考慮しながら、理想の家づくりを始めましょう。

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